Coeficientes de la plusvalía municipal en 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, cambia los coeficientes máximos de la plusvalía municipal para las ventas, herencias y donaciones desde el 1 de diciembre de 2026. Esto es lo que cambia y cómo te afecta.
Qué coeficientes se aplican según la fecha
- Hasta el 30 de noviembre de 2026: los coeficientes fijados para 2024 (Real Decreto-ley 8/2023). Las actualizaciones previstas para 2025 y para enero de 2026 decayeron porque el Congreso no convalidó los decretos que las aprobaban.
- Desde el 1 de diciembre de 2026: los nuevos coeficientes del artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, que modifica el artículo 107.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Cuenta la fecha de la escritura de venta o donación, o la del fallecimiento en las herencias.
Tabla comparativa de coeficientes máximos
| Años de tenencia | Hasta 30/11/2026 | Desde 01/12/2026 | Cambio |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 | ▲ +0,02 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 | ▲ +0,01 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 | ▲ +0,02 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 | ▲ +0,03 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 | ▲ +0,01 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 | ▲ +0,01 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 | ▲ +0,02 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 | ▲ +0,03 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 | ▲ +0,05 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 | ▲ +0,10 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 | ▲ +0,10 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 | ▲ +0,08 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 | ▲ +0,05 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 | ▲ +0,03 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 | ▲ +0,02 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 | ▲ +0,02 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 | ▲ +0,01 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 | ▼ −0,02 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 | ▼ −0,04 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 | ▼ −0,03 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 | ▼ −0,10 |
¿Me conviene vender antes o después del 1 de diciembre?
Solo importa si pagas por el método objetivo, es decir, si te sale más barato que el real.
- Si has tenido la vivienda menos de 17 años, los coeficientes suben (sobre todo entre 8 y 11 años, hasta un 80 % más). Te conviene firmar antes del 1 de diciembre.
- Si la has tenido 17 años o más, los coeficientes bajan. Con 20 años o más pasan de 0,40 a 0,30: pagarás un 25 % menos si firmas desde el 1 de diciembre.
Ejemplo: vivienda comprada hace 9 años con un valor catastral del suelo de 40.000 € y un tipo municipal del 30 %. Hasta el 30 de noviembre: 40.000 × 0,15 × 30 % = 1.800 €. Desde el 1 de diciembre: 40.000 × 0,25 × 30 % = 3.000 €.
Haz la cuenta con tus datos y prueba las dos fechas en la calculadora de plusvalía municipal.
Cosas a tener en cuenta
- Son máximos. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos en su ordenanza fiscal. Si los de la ordenanza superan los nuevos máximos, se aplican los máximos hasta que el ayuntamiento la adapte.
- Si vendes sin ganancia, no pagas plusvalía, sea cual sea el coeficiente.
- Siempre puedes elegir el método real (la ganancia real × la proporción del suelo) si te sale más barato.
- Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso en los 30 días hábiles siguientes a su publicación. Si no lo convalida, los nuevos coeficientes decaerían, como ya pasó en enero de 2025 y de 2026. Actualizaremos esta página si ocurre.
Fuentes: Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 107.4 (texto consolidado del BOE); Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), art. 10; Real Decreto-ley 8/2023, art. 24.