Cómo se calcula la plusvalía municipal
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir entre dos métodos y pagar por el que salga más barato:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido la vivienda × tipo del ayuntamiento.
- Método real: la ganancia real (precio de venta − precio de compra) × el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral × tipo del ayuntamiento.
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay plusvalía que pagar, aunque debes presentar la declaración y acreditarlo con las escrituras.
Coeficientes máximos en 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, fija nuevos coeficientes para las transmisiones desde el 1 de diciembre de 2026. Hasta el 30 de noviembre se aplican los de 2024. Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos; si los que aparecen en su ordenanza superan los nuevos máximos, se aplican los máximos.
| Años de tenencia | Hasta 30/11/2026 | Desde 01/12/2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Consulta la guía de los coeficientes de la plusvalía en 2026 para ver qué cambia y a quién le conviene esperar o adelantar la venta.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe la vivienda. Muchos ayuntamientos bonifican la plusvalía en las herencias entre padres e hijos o cónyuges, a veces hasta el 95 %.
¿Qué plazo hay para pagarla?
30 días hábiles desde la venta o donación. En las herencias, 6 meses desde el fallecimiento, ampliables a un año si lo pides.
¿Cuenta el tiempo en años completos?
Sí. Se usan los años completos de tenencia. Si la tienes menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
¿Y la plusvalía del IRPF?
Es otro impuesto distinto: la ganancia por la venta también tributa en la declaración de la renta. Calcúlala con la calculadora del IRPF por vender una vivienda.
Fuentes: Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 104 a 110); coeficientes del art. 107.4 según el Real Decreto-ley 8/2023 y, desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 10). Los reales decretos-leyes deben ser convalidados por el Congreso; si cambia algo, lo actualizaremos.